木ままニュースペーパー
岡山の注文住宅の価格はいくら?3,500万円でできる家と予算配分の目安
2026.09.13
総予算3,500万円で平屋や庭まで実現できるかを、費目ごとの配分から見極める
総予算3,500万円あれば、岡山県内で土地付きの注文住宅は建てられます。ただし建物に使える金額は3,500万円ではありません。土地代のほかに、諸費用・付帯工事・外構で550万〜900万円が確実に出ていきます。建物本体の現実ラインは1,800万〜2,300万円。この配分を先に知っているかどうかで、計画の精度は大きく変わります。
住宅サイトで「3,500万円の家」という事例を見かけて、深夜に間取りアプリを開いては閉じる。「土地代を引いたら建物にいくら残る?」「外構や家具まで入れたら足りない?」「諸費用って結局何にいくら?」。頭の中はこの繰り返しではないでしょうか。この記事では、岡山の相場を前提に費目ごとの配分目安と実例を示し、平屋や庭まで実現できるかを相談前に自分で判断できる状態まで整理します。
【この記事のポイント】
- 総予算3,500万円は「土地+建物+付帯・外構+諸費用」の4区分に分けた瞬間から計画になる
- 岡山エリアの土地代800万〜1,300万円を想定すると、建物本体は1,800万〜2,300万円が現実ライン
- 平屋+庭を実現する条件は、外構・家具まで含めた総額を最初から一体で設計すること
この記事の結論
- 3,500万円は「建物代」ではなく「総額」。まず4区分に分ける。
- 諸費用は総額の7〜10%。250万〜350万円を最初に確保する。
- 土地1,000万円なら、建物+付帯+外構で2,200万円前後が目安。
- 平屋26〜28坪+庭は配分次第で実現可能。造成条件で上下する。
- 配分が固まる前に土地を契約しない。順番が結果を左右する。
岡山で3,500万円をどう分けるか|4つの費目と相場感
土地代の目安|総社・岡山・倉敷でここまで違う
まず土地から。総社市の住宅地なら60坪で700万〜1,000万円が中心です。岡山市の中心部寄りになると、同じ広さで1,500万円を超える地域もあります。倉敷市は学区によって差が大きく、900万〜1,400万円あたりが目安。平屋を建てるなら、駐車2台と庭を見込んで55〜65坪は確保したいところです。正直なところ、3,500万円の計画で岡山市中心部の土地にこだわると、建物側がかなり窮屈になります。総社・倉敷周辺まで検討範囲を広げられるかどうかが、最初の分かれ道です。加えて注意したいのが造成費。古い分譲地や農地転用の土地では、擁壁や盛土で100万〜300万円かかることがあり、表示価格の安さだけでは判断できません。候補地が出たら、造成条件まで含めた「土地の総額」で比べる。これが鉄則です。
建物本体の現実ライン|1,800万〜2,300万円で建つ規模
次に建物。日銀の地域経済報告でも、資材価格の高騰と人件費の上昇で建築コストが増え、注文住宅の新規受注が低迷していると指摘されています。岡山でも坪単価は5年前より1〜2割上がった実感があります。木ままの場合、平屋なら本体2,000万円前後で26〜28坪がひとつの目安。ケースによりますが、水回りの仕様や窓の数で±150万円は動きます。「延床30坪は絶対に必要だと思っていました」と話していた相談者が、廊下を減らした27坪の間取り図を見て考えを変える場面は珍しくありません。広さより配分。ここが要です。
見落とされる費用|付帯工事・外構・家具・諸費用で550万円超
不安の正体はここです。建物本体以外に必要なのは、屋外給排水や地盤改良などの付帯工事が150万〜250万円、外構・庭が100万〜250万円、照明・カーテン・家具が50万〜150万円、登記・ローン手数料・火災保険などの諸費用が250万〜350万円。合計で550万〜900万円になります。特に諸費用の中身は見えにくく、住宅ローンの事務手数料だけで借入額の2.2%(3,000万円なら66万円)という金融機関もあります。よくあるのが、この枠を「あとで考える」ことにして建物に予算を使い切るパターン。実際、他社で計画中に木ままへ相談に来られた方の資金計画書を拝見すると、外構と家具の欄が空白のまま、というケースが体感で3件に1件はあります。庭まで含めて暮らしを考えるなら、外構は建物と同じ図面で最初から計画したほうが、配管のやり直しがなく結果的に安くつきます。
平屋+庭は実現できるか|土地価格別の配分シミュレーション
土地800万・1,000万・1,200万円の3ケース比較
総額3,500万円、諸費用300万円を固定して比べます。土地800万円なら、建物+付帯+外構に2,400万円。平屋28坪と芝生の庭まで十分に狙えます。土地1,000万円なら残り2,200万円。平屋26坪前後になり、外構を150万円程度に絞る判断が出てきます。土地1,200万円だと残り2,000万円。半平屋や一部2階建ても含めた形の検討、あるいは庭の段階施工という調整が必要になってきます。数字にすると、土地の200万円差が建物の1〜2坪と庭の仕様に直結することが分かるはずです。2026年2月に相談に来られた倉敷市の30代ご夫婦(お子さん1人)は、土地1,250万円の分譲地を希望されていましたが、この比較表を見て一駅離れた980万円の土地に変更。浮いた270万円で念願のウッドデッキと植栽が実現しました。
相談事例|総社市の30代夫婦が配分を組み直した3か月
2025年秋の事例です。総社市の30代ご夫婦(お子さん2人)は、総予算3,500万円で「土地900万円・建物2,600万円」と考えて来られました。ところが諸費用と付帯工事、外構まで洗い出すと約680万円。建物に使えるのは1,900万円台という現実が見えます。「あの日は帰りの車で夫婦とも無言でした」と、後日ご主人が笑いながら教えてくれました。減額案の提示にも、最初は半信半疑の様子。それでも間取りを28坪から26坪へ、廊下をほぼなくす設計に組み替え、外構は一体設計のうえ段階施工にしました。3か月後、総額3,480万円で契約。引き渡しの翌月、「朝、子どもが縁側でパンを食べるのが日課になった」と伺いました。小さな変化ですが、配分を組み直した意味はこの一言に詰まっている気がします。
予算が合わないときの調整順序|削る場所を間違えない
配分が合わないときは、削る順序が肝心です。実は、順序を間違えた減額は住んでから響きます。木ままで勧めているのは、まず延床面積(1坪で約70万円の効果)、次に水回りのグレード(50万〜100万円)、その次に外構の段階施工(初期費用100万円前後の圧縮)、最後に窓・造作の整理という順番。逆に、断熱性能と構造、軒の深さは最後まで残します。ここを削ると、夏の暑さと光熱費で払い直すことになるからです。スタッフの間でも「面積は削っても性能は削らん」が合言葉。迷う部分はあっても、耐久性に関わる項目だけは譲らないほうが後悔しません。
なお、土地契約前で配分をまだ動かせる状態なら、間に合います。「土地を先に決めてしまう前に全体を見たい」という段階での相談が、実は一番選択肢を残せます。資金計画の整理だけでも相談は可能です( https://www.kimama218.jp/soudan/ )。
よくある質問
Q1. 総予算3,500万円のうち諸費用はいくら見るべき?
A1. 総額の7〜10%、金額にして250万〜350万円が目安です。ローン手数料・登記・火災保険・引越しまで含め、最初に別枠で確保してください。
Q2. 土地込み3,500万円と建物のみ3,500万円はどれくらい違う?
A2. 建物のみなら35坪超の平屋と充実した外構まで可能です。土地込みでは建物1,800万〜2,300万円・26〜28坪が中心で、前提がまったく別物です。
Q3. 平屋は2階建てより高いというのは本当?
A3. 同じ延床なら基礎と屋根が大きい分、坪単価は1〜2割高い傾向です。ただし28坪程度なら総額差は100万〜200万円に収まるケースが多いです。
Q4. 地盤改良費はいくら見ておけばいい?
A4. 岡山県南部の平野部では50万〜150万円が目安です。調査するまで確定しないため、予備費100万円を別枠で持っておくと計画が崩れません。
Q5. 外構・庭を後回しにするのはあり?
A5. 段階施工は有効ですが、給排水と配管の計画だけは建物と同時に行うべきです。後から掘り直すと20万〜50万円の無駄が出ます。
Q6. 3,500万円の借入は世帯年収いくらなら現実的?
A6. 金利1.8%・35年なら月々約11.2万円。返済負担率25%以内を基準にすると、世帯年収540万円以上がひとつの目安になります。
Q7. 建物を安くするなら規格住宅のほうがいい?
A7. 規格型は同規模で100万〜300万円安い傾向があります。ただし変形地や庭との一体設計には合わない場合があり、土地条件との相性で判断すべきです。
Q8. 長期優良住宅にすると総額は上がる?
A8. 申請費と仕様アップで50万〜100万円程度の増額が目安です。2009年開始の制度で、税優遇や金利引き下げにより回収できる例も多く、総額で比較を。
Q9. 家具・カーテン・照明の予算はいくら見る?
A9. 新築時にまとめて揃えるなら50万〜150万円が目安です。造り付け家具に置き換えると初期費用は上がりますが、買い替えが減り10年単位では差が縮まります。
Q10. 複数社で見積もりを比較するときの注意点は?
A10. 本体価格だけでなく、付帯工事・外構・諸費用まで含めた総額で比較してください。含まれる範囲が会社ごとに違うため、同じ「2,000万円」でも中身は別物です。
まとめ
この記事のまとめ:要点3つ
- 3,500万円は総額。土地・建物・付帯外構・諸費用の4区分に分けてはじめて計画になる
- 岡山なら土地800万〜1,200万円で建物1,800万〜2,300万円。平屋+庭は配分次第で実現できる
- 削る順序は面積→水回り→外構の段階施工。断熱・構造・軒は最後まで残す
岡山の注文住宅づくりをまとめて確認
岡山で注文住宅を建てるなら、土地探しや予算、間取り、住宅性能、庭づくり、依頼先選びまで、全体を整理して進めることが大切です。家づくりの流れと押さえておきたいポイントを、以下の完全ガイドでまとめて解説しています。
家づくりのテーマを詳しく知りたい方へ
土地と予算、平屋、住宅性能、庭づくり、建て替え、依頼先選びなど、気になるテーマをさらに詳しく解説しています。現在の悩みや家づくりの段階に合わせて、以下の記事をご覧ください。
▶︎「土地を買う前に、建物・庭・住宅ローンまで含めた総予算」を整理したい方へ
▶︎「平屋と半平屋の違いや、必要な広さ・家事動線・将来の使い方」を整理したい方へ
▶︎「断熱・耐震などの住宅性能と、深い軒が快適性に果たす役割」を知りたい方へ
▶︎「庭・外構・植栽・家具を、建物とどこまで一緒に考えるか」を整理したい方へ
▶︎「建て替え・リフォーム・リノベーションのどれが合うか」を考えたい方へ
▶︎「工務店・ハウスメーカー・設計事務所を選ぶ基準」を知りたい方へ
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