木ままニュースペーパー
注文住宅の保証は何年あれば安心？期間より大切な対象範囲と点検条件Q&A
2026.11.05
20年・30年・60年の保証年数で迷ったら対象部位と免責・有償メンテナンス条件まで確認して選ぶ
注文住宅の保証で法律上の義務があるのは、構造耐力上主要な部分と雨漏りを防ぐ部分の10年だけです。20年・30年・60年という数字は、各社が独自の条件を付けて延長する仕組みであり、対象部位も免責も会社ごとに違います。だから年数の長さだけを比べても、契約後に守られる中身は判断できません。カタログを並べながら、「60年って本当に60年守られるの?」「有償点検を受けないと切れるって聞いたけど」「工務店の20年と大手の60年、どっちを信じればいい?」と手が止まる。その違和感は正しい感覚です。この記事では、保証書のどこを見れば年数のカラクリが分かるのか、契約前に確認すべき判断基準5つ、そして岡山県内で実際に3社を比較したご夫婦の手順まで、順番に整理します。
【この記事のポイント】
- 法律で義務付けられた保証は「構造」と「雨漏り」の10年のみ。20年以降は各社の延長制度で条件が別物
- 30年・60年保証の多くは「有償メンテナンス工事を受けること」が延長条件。総額の試算が比較のカギ
- 年数より、対象部位・免責事項・点検頻度・延長費用・会社の継続性の5つで比べると判断を誤りにくい
この記事の結論
- 保証は年数ではなく「対象部位×条件」で読む。
- 法定保証は構造と防水の10年。設備は1〜2年、内装は対象外が多い。
- 長期保証の延長には有償点検・有償工事が条件になるのが一般的。
- 保証書と点検計画書を契約前に提示してもらう。出せない会社は候補から外してよい。
- 60年保証でも会社が存続しなければ履行されない。継続性の確認は必須。
- 迷ったら1社即決せず、同じ質問を各社にぶつけて回答を比較する。
20年・30年・60年の数字だけで比較できない3つの理由
岡山県内で工務店とハウスメーカーを並行して検討していると、保証年数の差がいちばん分かりやすい違いに見えます。ただ、正直なところ、この数字は各社の「見せ方」の影響が大きい部分です。まず仕組みから整理します。
法律で決まっているのは構造と雨漏りの10年だけ
住宅品質確保促進法により、新築住宅は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」について、引き渡しから10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。これはどの会社で建てても同じです。つまり、基礎・柱・梁・屋根・外壁の防水に欠陥があれば、10年間は無償で直してもらえる。ここまでは横並びです。
一方、キッチンや給湯器などの設備は、メーカー保証の1〜2年が基本。クロスの割れや床の反りといった内装は、そもそも保証対象外か、引き渡し後2年程度の短期保証にとどまる会社が大半です。「保証60年」と書かれていても、60年守られるのは構造など一部の部位だけ。この構造を知らないまま比較すると、数字の大小に引っ張られます。
30年・60年の多くは「延長できる権利」で自動継続ではない
長期保証の保証書を読み込むと、ほぼ必ず「当社の定期点検を受け、当社が必要と判断した有償メンテナンス工事を実施した場合に保証を延長する」という趣旨の条項があります。よくあるのが、10年目の防水再施工や外壁補修で100万〜200万円規模の有償工事が延長条件になっているケースです。工事を断れば、その時点で保証は終了します。
言い換えると、30年保証・60年保証は「30年守ります」ではなく「条件を満たし続ければ延長できます」という約束です。ケースによりますが、延長時の工事を自社指定にすることで、メンテナンス受注を確保する仕組みでもあります。悪い制度だとは言い切れません。計画的に点検と修繕が入るのは家にとってプラスです。ただ、無償で60年続くと誤解したまま契約するのは危険です。
対象部位・免責事項は会社ごとにバラバラ
同じ「20年保証」でも、A社は構造と防水の両方、B社は構造のみで防水は10年まで、ということが普通に起きます。さらに免責事項として、地震・台風などの自然災害、施主が自分で手入れしなかった場合の劣化、第三者の工事が入った部分などは対象外になるのが一般的です。
木ままの相談の現場でも、他社の保証書を持参された方から「対象部位の一覧表がどこにも見当たらない」と言われることがあります。実は、対象部位を明記した別表が保証書に付いていない会社もあり、その場合は口頭説明だけで契約に進んでしまう。書面で残らない説明は、20年後には確認のしようがありません。
契約前に保証を見極める判断基準5つと比較した夫婦の実例
不安を数字で解消しようとすると、年数の長い会社に流れがちです。でも保証は「使う場面」から逆算して比較するほうが確実です。他社比較にもそのまま使える判断基準を挙げます。
判断基準は5つ:対象範囲・免責・点検頻度・延長費用・会社の継続性
第一に、対象部位の一覧表があるか。構造・防水・設備・内装のどれが何年かを書面で確認します。第二に、免責事項の範囲。災害時やメンテナンス不履行時の扱いを読みます。第三に、点検の頻度と費用。無償点検が何年目まであり、以降は1回いくらか。第四に、延長条件の有償工事の目安額。10年目・20年目・30年目にいくら想定しておくべきか、概算を出してもらいます。第五に、その会社が保証期間を全うできるか。創業年数、施工エリア、年間棟数、点検の実施体制を聞きます。
5つ全部に即答できる会社は、経験上そう多くありません。逆に言えば、ここに即答できるかどうか自体が、アフター体制の実力を測るものさしになります。
総社市の40代ご夫婦が3社を比較した手順
2025年の春、総社市で土地を決めた40代のご夫婦が木ままの相談に来られました。ハウスメーカー2社と木ままの3社で迷っており、1社は60年保証、1社は30年保証を提示されていたそうです。奥さまは「夜中に保証書のPDFを何度も開いては閉じて、検索窓に『60年保証 本当に』と打っていました」と話されました。
ご夫婦が取った手順はシンプルでした。まず3社に同じ質問状を渡す。「10年目・20年目・30年目に必要な有償工事と概算額」「点検1回あたりの費用」「延長を断った場合に何が残るか」の3点です。すると60年保証の会社は、10年目に約130万円、20年目に約180万円の有償工事が延長条件と回答。30年保証の会社は10年目に約100万円。木ままは長期優良住宅の維持保全計画に沿って、点検時期と想定される修繕の目安を一覧でお渡ししました。ご主人は「最初は木ままの説明も半信半疑で、どうせ自社に有利な数字だろうと思っていた」そうです。それでも3社の回答を並べた表を見て、「年数ではなく30年間の総額と中身で比べるものだと、やっと腹に落ちた」と言われました。最終的にご夫婦が選んだ理由は、保証年数の長さではなく、修繕費の見通しを先に開示した姿勢でした。
有償メンテナンス費用の目安と点検の現場で起きること
長期保証の延長にかかる費用は、防水・外壁関係が中心です。目安として、シーリング打ち替えと外壁塗装で10〜15年目に100万〜180万円、屋根の状態によってはさらに上乗せ。日銀の地域経済報告でも資材価格の高騰と人件費上昇が続いていると指摘されており、この金額は今後もじわじわ上がる前提で資金計画に入れておくべき数字です。
木ままでは引き渡し後、1年・3年・5年・10年を目安に定期巡回を行っています。昨年の秋、倉敷市の築10年のお宅を点検した際、外壁のシーリングに細いひびが見つかりました。スタッフが「雨漏りになる前の、いちばん安く直せる段階です」とお伝えして部分補修で対応。施主さんは「点検のハガキが来ても身構えなくなった。むしろ庭の相談ついでに来てもらう感覚」と笑っていました。保証とは、こういう小さな発見の積み重ねで初めて機能します。書類の年数だけでは、この部分は見えません。
なお、各社から保証書の見本と点検計画を出してもらった段階で内容が読み解けない、という状態なら、まだ間に合います。契約前であれば比較も交渉もできるからです。手元の保証書を持ち込んでの相談も受けていますので、木ままの相談窓口(https://www.kimama218.jp/soudan/)を使ってください。他社の保証との違いを含めて、判断材料を書面ベースで整理します。
よくある質問
Q1. 法律で決まっている保証は何年ですか?
A1. 構造耐力上主要な部分と雨漏り防止部分の10年です。設備はメーカー保証1〜2年、内装は2年程度か対象外が多く、部位ごとに年数が違います。
Q2. 60年保証と30年保証、長いほうが得ですか?
A2. 一概に言えません。延長条件の有償工事額が60年側で数百万円多いケースもあります。30年間の点検・工事総額を両方試算して比べるのが結論です。
Q3. 有償点検を断ると保証はどうなりますか?
A3. 多くの会社で、その時点以降の延長保証が失効します。法定10年分は残りますが、11年目以降は自己負担での修繕になります。
Q4. 工務店の保証は大手より不利ですか?
A4. 法定10年は同一で、瑕疵保険も両者に義務付けられています。差が出るのは延長制度と点検体制なので、年数でなく点検実績と修繕見通しの開示で比べてください。
Q5. 会社が倒産したら保証は消えますか?
A5. 会社独自の延長保証は原則消えます。ただし法定10年分は瑕疵保険法人への直接請求で守られます。契約前に保険加入の証書を確認してください。
Q6. 長期優良住宅だと保証は変わりますか?
A6. 保証年数自体は変わりません。ただ2009年に始まった長期優良住宅制度では30年以上の維持保全計画が義務となるため、点検と修繕の時期が書面で明確になります。
Q7. 保証書は契約前にもらえますか?
A7. 見本の提示は可能な会社がほとんどです。対象部位の一覧表と点検計画書をセットで請求し、出せない会社は比較対象から外して問題ありません。
Q8. 中古になったとき保証は引き継げますか?
A8. 会社により異なり、所有者変更で失効する例と、点検継続を条件に引き継げる例があります。空き家率13.8%と過去最高の今、将来の売却まで考えるなら確認必須です。
まとめ
この記事のまとめ:要点3つ
- 法律で守られるのは構造と雨漏りの10年。20年・30年・60年は各社の延長制度で、対象部位と条件が別物
- 延長には有償点検・有償工事が条件になるのが通例。年数でなく30年間の総額と開示姿勢で比較する
- 対象範囲・免責・点検頻度・延長費用・会社の継続性の5つに即答できる会社を選ぶ
岡山の注文住宅づくりをまとめて確認
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